Un anuncio en un conocido portal web, utilizado para la búsqueda de viviendas en Venezuela, da una cifra redonda: 12 mil bolívares para el alquiler de un apartamento, ubicado en Caracas, en una zona como El Paraíso. Ese monto equivale al monto de casi seis salarios mínimos en el país.
En el interior del país, la situación no es muy distinta. En Valencia, capital del estado Carabobo, un apartamento de 60 metros cuadrados en el sector Los Mangos es el que tiene el valor más bajo según el mismo sitio de Internet: 6.500 bolívares mensuales, o lo que es lo mismo, más de tres salarios mínimos.
Estos montos son colocados «por el vendedor identificado en este aviso», tal como señala la página web. Al vaivén del libre juego especulativo ha funcionado el mercado de alquileres en el país.
En noviembre de 2011 fue promulgada la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el primer instrumento jurídico nacido por iniciativa popular en Venezuela. Movimientos sociales redactaron un anteproyecto de ley que presentaron a la Asamblea Nacional (AN), con el respaldo de unas 400 mil firmas, y entró en vigencia tras unos ocho meses de discusión en el Parlamento, con la participación de los colectivos, propietarios y organismos técnicos.
«Esta ley ha venido a generar ese equilibrio entre arrendadores y arrendatarios. Vamos a sincerar los cánones con la aplicación plena de la metodología», dijo la superintendente Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Ana Marina Rodríguez, transcurrido un año del nacimiento de esta normativa y días después de la publicación, por parte del Ministerio de Vivienda y Hábitat, del valor de construcción del metro cuadrado de las viviendas en alquiler, el elemento que faltaba para que la Superintendencia pueda cumplir con el mandato legal de fijar los cánones de arrendamiento en el país.
Ese monto de los alquileres ya no será determinado por criterios especulativos sino por las propias características del inmueble, mediante la utilización de una fórmula científica, establecida en la Ley, que abarca el valor de la construcción, su depreciación, la vulnerabilidad sísmica y la ubicación por región geográfica.
Rodríguez destacó que es falso que el mercado de alquileres se haya reducido como consecuencia de la aplicación de la Ley, tal como afirman sus principales detractores: La Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur) y la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.
«Lo que ha habido es una manipulación tremenda. Son sectores oligarcas que siempre se han manejado como grupos concentrados de poder, que han acaparado el mercado inmobiliario, no sólo del alquiler de viviendas sino de locales comerciales y de la compra y venta de inmuebles», dijo la Superintendente en entrevista con la Agencia Venezolana de Noticias (AVN).
Y añadió: «Ellos han manejado la oferta y demanda de inmuebles en el país como les ha dado la gana durante muchísimos años. Ahora se sienten afectados en sus ganancias y en sus pretensiones de seguir controlando el mercado inmobiliario en todos los sentidos, porque el Estado está poniendo freno a la especulación inmobiliaria en materia de vivienda».
La regulación
Los contratos de las viviendas que por primera vez se ofrezcan en arrendamiento deben tener anexo la resolución de la Sunavi que defina el canon máximo de alquiler que puede cobrarse, de acuerdo con la Ley. Desde su entrada en vigencia hasta ahora, la Superintendencia ha recibido unas 2.500 solicitudes de fijación de alquiler, que esperan responder próximamente, ahora que fue establecido el valor de reposición.
Adicionalmente, se producirá a partir de este momento un proceso de regulación de las viviendas que ya están en arrendamiento, «para determinar si el alquiler es muy oneroso o es irrisorio», explicó Rodríguez. Este procedimiento puede ser solicitado por el inquilino o bien por el propietario, utilizando un formato colgado en el enlace de la Sunavi que está en el portal del Ministerio de Vivienda y Hábitat (www.minvih.gob.ve).
Este domingo comenzó la formación de unos 150 inspectores voluntarios en Caracas, que efectuarán la visita a los inmuebles y llenarán una tabla de inspección, publicada por el Minvih en la Gaceta Oficial del 20 de noviembre, a fin de determinar el valor de la construcción y, con ello, el valor de reposición, que no es más que cuánto costaría edificar el inmueble en la actualidad. Con esta cifra, los fiscales de la Sunavi aplicarán la metodología contenida en la ley y en su reglamento, para obtener el valor actual del inmueble.
A partir de este elemento, se calcula el canon: se divide entre las doce cuotas de alquiler del año y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual, que es de 5% si es pequeño arrendador y 3% si es multiarrendador. Ese valor actual es también el precio en que el inquilino podrá adquirir el inmueble en caso de que el propietario desee venderlo.
Esa fórmula para definir el valor del inmueble nació de un estudio comparado de la materia inmobiliaria en países como Chile, Ecuador, Argentina, España y Estados Unidos, explicó Rodríguez, quien fue coredactora de la Ley en su carácter de integrante de la Red Metropolitana de Inquilinos, un colectivo nacido hace casi ocho años. La metodología incluye variables objetivas para llegar al verdadero valor de los inmuebles.
«Aquí antes los grupos inmobiliarios publicaban semanalmente en un periódico el valor del metro cuadrado por zona», recordó. «Es al Estado al que le corresponde fijar el valor de la tierra y de la construcción. El Estado está asumiendo su responsabilidad, apegado a derecho, con objetividad y bajo métodos científicos», resaltó.
El valor de construcción fijado por el Minvih para precisar el valor de reposición toma en cuenta un estudio de las macropartidas sobre los costos de los materiales de construcción. «Esos materiales se deprecian. Bajo la lógica al revés, aquí pretendían vender un apartamento viejo como si fuera nuevo», agregó la Superintendente.
Además, señaló que en el país se acostumbraba a fijar los cánones tomando en cuenta la cercanía a servicios públicos. «Decían que un apartamento valía más o menos dependiendo del lugar donde estaba ubicado. Si tenía servicios cerca valía más, pero ¿quién es el que invierte en los servicios públicos, en la vialidad, en el Metro? El Estado. Estaban generando una plusvalía a los inmuebles que era falsa y absolutamente especulativa», explicó.
El mismo principio especulativo aplicaba en cuanto a los sectores. «Ellos dicen que cómo es posible que una casa en Catia valga lo mismo que una casa en Chacao. Se está dando a la propiedad el justo valor que merece, independientemente del lugar donde esté ubicada, por la sencilla razón de que un apartamento en Catia puede estar en mejores condiciones que uno en Chacao», manifestó.
«Las condiciones del inmueble determinarán su valor. Si usted quiere que su inmueble sea mejor avaluado, entonces hágale mantenimiento, invierta en él para revalorizar, pero no pretenda revalorizarlo a costa de la inversión que hace el Estado», recalcó.
Propietarios preservan su propiedad
La Superintendente reiteró que los dueños de las viviendas en alquiler no pierden su propiedad. «No hay ningún artículo en la Ley que establezca que el inquilino puede quedarse con la vivienda nada más porque es inquilino», puntualizó.
Si el dueño de una vivienda en alquiler desea la desocupación de su inmueble, debe hacer una solicitud de procedimiento previo a las demandas ante la Sunavi, de acuerdo con la Ley. El formato está en el portal web y debe estar acompañado de los elementos que prueben la propiedad.
Hay cinco causales en la ley para solicitar la desocupación de un inquilino: insolvencia superior a cuatro meses, que el propietario necesite la vivienda para sí o un familiar, violación a las normas de convivencia ciudadana, que haya ocasionado daños al inmueble mayores a aquellos producto de su uso y si destinó el lugar a fines deshonestos.
En principio, se fija una audiencia de mediación en la sede de la Sunavi, que, indicó Rodríguez, ha permitido que las partes logren acuerdos. Si esto no ocurre, el propietario debe acudir a los tribunales. «El proceso no debe durar más de 45 días», indicó.
En general, la Superintendente manifestó su satisfacción por el escenario actual a un año de promulgada la Ley. «Estoy muy contenta con lo que hemos avanzado hasta ahora y estoy segura de que vamos a seguir avanzando. La meta es lograr la aplicación a 100% de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Ya lo estamos haciendo con respecto a algunos procedimientos», señaló.
Sobre quienes adversan el nuevo modelo, aseveró: «Se seguirán molestando porque existe una ley, el ordenamiento jurídico está para ser cumplido y lo vamos a hacer cumplir. Esa es mi tarea y la cumpliré a cabalidad».
AVN / MinCI
