Ya se puede calcular el canon de alquiler de una vivienda. También el “justo valor” de un inmueble que se encuentre arrendado y se decida vender. Esto es posible gracias a que el Ministerio de Vivienda y Hábitat estableció ayer el costo del metro cuadrado.

La medida la dio a conocer este despacho mediante Resolución publicada en la Gaceta Oficial número 40.054 de fecha 20 de noviembre de 2012. La norma contiene seis tablas con 236 valores de construcción, que van desde mil 860 hasta 8 mil 430 bolívares por metro cuadrado. Todo desglosado por el tipo de vivienda multifamiliar (edificios) o unifamiliar, su sistema constructivo, si tiene sótanos o no y la cantidad de pisos del inmueble.

La Resolución en su artículo 7 establece que los 236 valores de construcción del metro cuadrado estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2013.

Con la fijación del precio del metro cuadrado se obtiene el Valor de Reposición (VR), que permitirá establecer el canon de alquiler como lo establece la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada por el presidente de la República, Hugo Chávez Frías, el 12 de noviembre de 2011 y publicada en Gaceta Oficial ese mismo día.

¿Qué es el valor de reposición?

Según el artículo 74 de la citada norma el VR será aquel determinado por “el valor de la construcción en la actualidad” el cual será fijado por el Ministerio de Vivienda y Hábitat en concordancia con las políticas nacionales que garanticen “un costo real” libre de especulaciones.

El VR se obtiene multiplicando el valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción por el total de metros cuadrados que posee el inmueble.

De acuerdo con lo establecido en el citado artículo, el valor de reposición será fijado anualmente por el Ministerio de Vivienda y Hábitat y dicho monto deberá ser expresado en bolívares por metro cuadrado.

Cómo calcular el canon

La ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, conocida popularmente como Ley de Arrendamiento o Ley de Alquileres establece en su artículo 78 la fórmula para la fijación del canon de arrendamiento.

Según el referido artículo el canon se determina dividiendo el costo del Valor del Inmueble (VI), entre los 12 meses del año y multiplicando este resultado por el porcentaje de rentabilidad anual.

Este último quedó estipulado en el artículo 77 de la Ley en 5% para los pequeños arrendadores (personas dedicadas al arrendamiento de una o dos viviendas); mientras que para el multiarrendador (quien arrienda tres o más viviendas) en 3%. Además, según la Ley, el Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Lo fija la Superintendencia

La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (Sunavi), es la responsable de fijar el canon de alquiler. Esto de conformidad con el artículo 66 de la referida normativa y ratificado en la Resolución.

Para ello la Sunavi deberá inspeccionar los inmuebles para alquiler y aplicar la tabla para viviendas unifamiliares o multifamiliares prevista en el artículo 4 de la Resolución. Ésta fija un puntaje que determinará el valor del metro cuadrado de la vivienda.

En la tabla se toma en cuenta aspectos referentes a la tipología constructiva del inmueble. La inspección también incluye datos sobre servicios y comodidades del inmueble y áreas comunes tales como número de habitaciones, baños, cocina integrada al recibo; escaleras, parque infantil y piscina. El puntaje de la inspección estará ubicado en una banda que va desde 1 hasta 500.

Una vez que se obtenga ese resultado, el inspector deberá consultar otras tablas, establecidas en el artículo 5 de la Resolución, en donde se indica el precio del metro cuadrado.

Vale destacar que para seleccionar el precio del metro, la Sunavi también deberá tomar en cuenta cuántos pisos posee el edificio en caso de ser multifamiliar y si cuenta o no con sótanos.

Con las mismas medidas

Cuando un inquilino adquiera una vivienda regulada conforme con lo establecido en la Ley de Alquileres y en la Resolución, y pretenda venderla, está obligado a hacerlo bajo los mismos métodos de cálculos, que indica la Resolución en el artículo 6. En caso de incumplimiento el comprador podrá demandar ante las autoridades competentes.

Negocian compra de edificios de vieja data

El Movimiento de Inquilinos y de pobladores continúan en negociaciones para la adquisición de 100 edificios de vieja data que se encuentran ubicados en la zona metropolitana de Caracas.

Rigel Serget, vocero del Movimiento de Inquilinos, dijo que en las últimas semanas se han dado reuniones con los propietarios de los 100 edificios, así como con representantes del Ministerio de Vivienda y Hábitat, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi), la banca pública y las organizaciones de inquilinos, para llegar a un acuerdo sobre este tema.

En declaraciones a Ciudad CCS explicó que las ventas de los referidos edificios aún no se ha logrado porque el Gobierno Nacional no ha insistido con los propietarios, pues indicó que algunos de los dueños se niegan a la venta de los inmuebles.

Anunció que recientemente integrantes del Movimiento de Inquilinos se reunieron con dueños de 25 edificios que están dispuestos a vender.

Recordó que en mayo del año pasado el Gobierno Nacional aprobó un punto de cuenta donde se avaló el inicio de las negociaciones con los propietarios de 100 inmuebles ubicados en la zona metropolitana de Caracas, específicamente en los municipios Sucre, Chacao, Baruta y Libertador, que serían adquiridos bajo la modalidad de justiprecio.

De acuerdo con la disposición transitoria quinta de la Ley de Arrendamiento “los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores”.

La disposición sexta de la citada normativa “instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de estos inmuebles de vieja data, tomando en cuenta el interés colectivo del país.

Asimismo el Estado está en la obligación, mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de otorgar subsidios a todas aquellas personas de la tercera edad o con discapacidad para la adquisición de inmuebles de vieja data. Así lo establece la séptima disposición transitoria de la Ley de Alquiler.

En ese sentido Serget informó que están tratando de establecer con el Ministerio de Vivienda y Hábitat y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) la forma de financiamiento para que los inquilinos que habiten en edificios de vieja data los puedan comprar.

Constructoras y el arrendamiento

Rigel informó que esperan que la cartera de vivienda fije el porcentaje de apartamentos por alquilar que deben destinar las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de diez inmueble, como lo dice el artículo 84 de la Ley de Alquiler. Dice el artículo 88 de la referida norma que luego de transcurridos 10 años, esos inmuebles serán ofertados a la familia que lo ocupó durante ese período. YHT

Beneficios de la Ley de Arrendamiento1 Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año. Si el inquilino desea terminar la relación antes, no será sancionado y no deberá pagar más cánones. Así lo establece el artículo 51 de la Ley de Alquileres. Una vez vencido el contrato, el inquilino tendrá derecho preferente sobre terceros para seguir en la vivienda. A este privilegio se le conoce como preferencia oferticia y está contemplado en el artículo 89 de la referida normativa

2 El arrendador no puede exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. Así lo establece el artículo 67.

3 El inquilino sólo podrá ser desalojado cuando haya dejado de cancelar cuatro meses de arrendamiento sin causa justificada o cuando haya destinado el inmueble a usos indebidos o haber causado al inmueble daños mayores, según indica el artículo 91. Agrega el referido artículo que el inquilino podrá ser desalojado si el arrendador justifica que necesita el inmueble para algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado (abuelo, hermanos y nietos, hijos, padres).

4 Todos los desalojos realizados arbitrariamente por el propietario de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, serán sancionados con una multa de mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.). Así lo establece el artículo 142.

5 De acuerdo con el artículo 39 no se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario o arrendataria no cumplan con el presente artículo, serán objeto de sanción.

6 Establece el artículo 141 de la normativa en su numeral seis, que el arrendador que realice un cobro indebido del canon de arrendamiento deberá cancelar una multa que asciende a 100 Unidades Tributarias.

Ciudad CCS